相关法律知识

什么是建设工程优先受偿权：

建设工程价款优先受偿权，是指由《合同法》第 286 条规定的，在发包人不能按合同约定支付工程价款，又经合法催告，发包人逾期不支付时，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人在工程价款范围内就该工程折价或拍卖的价款优先受偿的权利。

1、承包人建设工程价款优先受偿权是无须公示的法定担保物权。该项权利的设定是基于《合同法》的直接规定，该权利的成立无须公示，即无须登记，也无须占有该工程作为公示的要件，是当然的成立。

2、承包人建设工程价款的优先受偿权的法律地位由法律直接规定。其主要表现在：

第一，建设工程承包人的优先受偿权优先于抵押权及其他债权。
第二，承包人享有建设工程价款的优先受偿权时，不得对抗该建设工程的房屋买受人。当消费者交付的，用来购买承包人建设的商品房的全部和大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

承包人应如何行使建设工程价款优先受偿权：

（一）、合法催告，排除妨碍。发包人未按照约定支付工程价款，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。此程序是承包人行使建设工程价款优先受偿权的必经程序。行使合法的催告这一行为，就排除了行使工程款优先受偿权的程序障碍。应注意：

1 、必须是向发包人催告，不能漏列。

2 、催告应在工程竣工或合同约定竣工后立即催告。

3 、催告内容应包括具体的工程价款金额，在形式上应是书面形式。

（二）、建设工程价款优先权的实际行使。经过催告发包人逾期不支付工程款，承包人就可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。注意：

1 、要选择是与发包人协商就所建工程折价行使优先权，还是向法院申请拍卖而行使优先权。

2 、优先受偿权的行使申请必须在工程竣工或合同约定工程竣工的 6 个月内主张，否则权利丧失。

3、工程款应包括工人工资、材料款等实际支出的费用，但不包括损失部分，所受损失按普通债权处理。

建设工程造价一次包死，遇建材大幅涨价如何结算：

建设工程合同约定材料价格实行包干的，如合同有效，工程款应按该约定结算。因情势变更导致建材价格大幅上涨而明显不利于承包人的，可请求增加工程款。但建材涨价属于正常的市场风险范畴，涨价部份应由承包人承担。

商品房纠纷中五种情况适用双倍赔偿：

最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条对此作出了规定，有五种情况可以适用双倍赔偿。这五种情形是：

1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

2、品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

3、订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

4、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

5、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

因为这五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。另外，该《解释》第 14条还规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积小于合同约定面积，若误差比超过3％，买受人同意继续履行合同的，超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还给买受人。

应当指出的是，《解释》规定的惩罚性赔偿责任是以《合同法》第113条和《消费者权益保护法》第49条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，但不是对《消费者权益保护法》第49条的直接适用。其适用条件和结果上都与《消法》第49条的规定有所有同。

相关法律：

我国《消费者权益保护法》第 49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”《合同法》第113条第2款也规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”





商品房预售中的六个陷阱：

有些房地产开发商或利用房地产业处于卖方市场的行业优势，或利用熟悉房地产法律法规的优势，在合同中设下陷阱，作出对消费者不利的约定：

陷阱1：在合同约定的价款外另行约定收取其他费用，如水电贴费、室外管线施工费等。

陷阱2：删除了格式合同中按照《商品房销售管理办法》相关规定约定的面积差异处理条款，另行约定为每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整；或只选择面积误差的违约责任，不允许买受人解除合同，可能影响买受人的投资决策。

陷阱3：出卖人逾期交房的违约责任较买受人逾期付款的违约责任低；或逾期交房时间长的违约责任较逾期交房时间短的违约责任低，或仅对买受人逾期付款的违约责任进行约定，对出卖人逾期交房的违约责任不作约定。

陷阱4：在房屋交付期限中约定遇停水、停电、雨天等非出卖方原因，交付期限可据实予以延期，可能导致交付时间处于不确定状态。

陷阱5：因出卖人原因导致买受人退房时，出卖人承担的责任较轻。

陷阱6：在收取产权登记费用的情况下，合同约定出卖人仅负责将有关资料报产权登记机关备案，逃避违约责任的承担。





楼房住户能否与开发商约定单独占有楼顶？

居住在同一幢建筑物内的业主对该建筑物享有对专有部分房屋的专用权和对共同部分的共有权。专有部分是指业主购买并使用的房屋；共有部分包括建筑物的基本构造、公共使用部分，如框架、房顶、楼梯、走廊、管道等。共有部分所有权归全部业主共有，而非一人一户享有。开发商将楼房售出，楼房的所有权随之转移，其与个别业主签订的许可使用楼房共有部分的合同侵犯了其他业主的权利，应为无效。

建筑工程诉讼案件应准备的证据材料：

1、合同及有关修改合同的设计变更文件、洽商记录、会议纪要及资料、图表；
2、提供建筑许可证、资质证书等证明其合法主体资格的有关证据；
3、工程预算、决算书；
4、拨付、收取工程款凭证；
5、施工图纸；
6、施工记录；
7、发包方供应材料和设备的证明；
8、承包方采购材料和设备的证明；
9、工程竣工验收手续；
10、有关部门的鉴定结论；
11、国家机关的有关文件；
12、其他证据。

房屋产权纠纷诉讼案件应准备的材料：

1、房屋产权凭证；
2、房屋来源（买受、继承、析产、受赠等）的证明；
3、共有房产形成（共同投资建造、翻建、购买、继承、受赠等）的证明；
4、房产登记变更（登记、变更登记、产权转移等）的证据；
5、房屋使用、管理、收益情况证明；
6、交纳房地产税人的姓名及纳税时间、金额、票据等；
7、其他证据。




房屋买卖纠纷诉讼案件应准备的材料：

1、房屋产权凭证；
2、房屋买卖合同及公证书；
3、有关机关批准买卖房屋的文件；
4、关于房屋交付情况的证明；
5、买卖双方交付、收取房款的凭证；
6、买主身份、买房用途及房籍情况的证明；
7、共有房屋的其他共有人放弃优先购买权和同意出卖房屋的证据；
8、出租房屋的承租人放弃优先购买权的证据；
9、其他证据。




房屋租赁纠纷诉讼案件应准备的材料：

1、房屋产权凭证；
2、房屋租赁许可证；
3、房屋租赁合同；
4、欠租时间、金额的证明或者欠据；
5、修缮前房屋质量情况的证明和为修缮房屋支出的合理费用的凭证；
6、原房屋平面构造草图；
7、转租协议及转租人从中渔利的证据；
8、其他证据。




房屋腾迁纠纷诉讼案件应准备的材料：

1、房屋产权凭证；
2、房屋租赁合同；
3、被腾迁人家庭人口及是否有其它住房或可搬迁之处的证据；
4、房主收回房屋后的用途（自用或继续出租等）的证明；
5、出租房被买卖的，是否以同样价格让承租人优先购买的证据；
6、房主是否提前三个月通知承租人搬迁的证据；
7、其他证据。