唐新杰律师执业二十年来，成功办理各类案件逾千件，其中包括大量建设工程、房地产方面的诉讼和仲裁案件，相当部分案件受到业界广泛赞誉和委托当事人的好评。此外,唐新杰律师还担任多家建设、房地产公司的常年法律顾问和专项法律顾问。委托人当事人中，既包括“中”字头的中央直属大型建设企业和房地产企业，也包括深圳、东莞、惠州及珠三角其他地区多个知名楼盘数百名业主。
   唐新杰律师多年担任广东省房地产与建筑专业委员会专业委员,在房地产与建设工程法律领域有较深的理论造诣和丰硕的工作实绩。唐新杰律师还在房地产行业协会、知名地产公司以及“清华大学深圳研究院房地产总裁班”作《房地产项目开发的法律实务》专题讲座。

一、代理建设工程、房地产纠纷案件的诉讼和仲裁：
1. 代理建设工程施工、分包、勘察、设计合同、工程索赔、工程结算纠纷案件；
2、代理房屋买卖纠纷、预售合同转让纠纷案件；
3、代理土地使用权出让、转让、租赁合同纠纷案件；
4. 代理房屋装修、租赁纠纷案件；
5. 代理合资或合作开发房地产合同纠纷案件；
6. 代理项目转让合同纠纷案件。
二、提供建设工程、房地产非诉讼法律服务：
1、为房地产投资商提供政策、法律的可行性分析；
2、审核、起草征地补偿、安置协议，出让、转让合同等；
3、审核、起草工程建设承发包合同，原材料、设备采购合同；
4、受托监督工程及设备合同的履行；
5、协助当事人制定销售、租赁方案，选择代理商、广告商等；
6、草拟、审核预售契约、销售合同、租赁协议、代理销售协议、广告协议及其他有关文件；
7、组织签署房地产预售（现售）合同，为签约提供律师见证。
三、基础设施建设和BOT特许权项目运作全程法律服务。

一、建筑工程案件应准备的证据材料：
1、合同及有关修改合同的设计变更文件、洽商记录、会议纪要及资料、图表；
2、提供建筑许可证、资质证书等证明其合法主体资格的有关证据；
3、工程预算、决算书；
4、拨付、收取工程款凭证；
5、施工图纸；
6、施工记录；
7、发包方供应材料和设备的证明；
8、承包方采购材料和设备的证明；
9、工程竣工验收手续；
10、有关部门的鉴定结论；
11、国家机关的有关文件；
12、其他证据。
二、房屋产权纠纷案件应准备的材料：
1、房屋产权凭证；
2、房屋来源（买受、继承、析产、受赠等）的证明；
3、共有房产形成（共同投资建造、翻建、购买、继承、受赠等）的证明；
4、房产登记变更（登记、变更登记、产权转移等）的证据；
5、房屋使用、管理、收益情况证明；
6、交纳房地产税人的姓名及纳税时间、金额、票据等；
7、其他证据。
三、房屋买卖纠纷案件应准备的材料：
1、房屋产权凭证；
2、房屋买卖合同及公证书；
3、有关机关批准买卖房屋的文件；
4、关于房屋交付情况的证明；
5、买卖双方交付、收取房款的凭证；
6、买主身份、买房用途及房籍情况的证明；
7、共有房屋的其他共有人放弃优先购买权和同意出卖房屋的证据；
8、出租房屋的承租人放弃优先购买权的证据；
9、其他证据。
四、房屋租赁纠纷案件应准备的材料：
1、房屋产权凭证；
2、房屋租赁许可证；
3、房屋租赁合同；
4、欠租时间、金额的证明或者欠据；
5、修缮前房屋质量情况的证明和为修缮房屋支出的合理费用的凭证；
6、原房屋平面构造草图；
7、转租协议及转租人从中渔利的证据；
8、其他证据。
五、房屋腾迁纠纷案件应准备的材料：
1、房屋产权凭证；
2、房屋租赁合同；
3、被腾迁人家庭人口及是否有其它住房或可搬迁之处的证据；
4、房主收回房屋后的用途（自用或继续出租等）的证明；
5、出租房被买卖的，是否以同样价格让承租人优先购买的证据；
6、房主是否提前三个月通知承租人搬迁的证据；
7、其他证据。                      

唐新杰律师《房地产项目开发的法律实务》讲座提纲
（该内容曾在房地产行业协会、知名地产公司以及“清华大学研究院房地产总裁班”上作讲演）

第1部份 房地产项目开发规划许可中的法律实务
1-1：规划许可不得违反，否则无效。
1-2：与规划许可相关的行政法律关系和民事法律关系。
1-3：规划行政部门的执法义务。
第2部份 房地产项目开发土地使用权方面的法律实务
2-1：开发区管理委员会能否作为土地出让合同出让主体的问题。
2-2：协议出让的地价低于规定最低价的问题。
2-3：因出让方未办合同批准手续而不能交地的问题。
2-4：改变土地用途，请求调整土地出让金的问题。
2-5：受让方擅自改变土地用途的问题。
第3部份 房地产项目开发房屋拆迁中的法律实务
3-1：取得房屋拆迁许可证和订立有效拆迁补偿安置协议的问题。
3-2：拆迁中相关法律关系的性质问题。
3-3：拆迁中的补偿安置适用法律的问题。
3-4：如何解决被拆迁人无理要求的问题。
第4部份 房地产项目合作开发中的法律实务
4-1：合法、有效、规范是合作开发成功的关键。
4-2：合作主体中必须有一方具备房地产开发资质。
4-3：合作合同利益分配应避免出现“保底”无效条款。
4-4：必要的审批工作
4-5：合作方式的选择。
4-6：书面合作合同的签订。
4-7：合作中增加面积的处理。
第5部份 房地产开发中的项目转让中的法律实务
5-1：项目转让的含义及转让合法有效的条件。
5-2：选择合适的转让方式。
5-3：运用调查手段，发现转让存在的潜在问题。
5-4：综合施治，避免转让中的风险。
第6部份 商品房的预售、销售和租赁中的法律实务
6-1：取得商品房预售许可证。
6-2：签订合同应充分发挥意思自治的作用，约定需要约定的事项。
6-3：预售商品房风险责任的转移。
6-4：预售商品房所有权的转移，以及对抗第三人的问题。
6-5：商品房预购人将未竣工的预售房屋再行转让的问题。
6-6：预购商品房担保的性质：质押、抵押。
6-7： 销售广告及宣传资料对房屋、设施所作说明和允诺的问题。
6-8：预售合同的成立及生效。
6-9：商品房买卖完成的界线。
6-10：商品房买卖合同对共同购买共有形式的约定。
6-11：买卖合同示范文本是否为格式合同。
6-12：买卖合同的补充协议是否属于格式合同。
6-13：开发商擅自赠送花园的问题。
6-14 ：出租房屋必须通过质量验收的问题。
第7部份 房地产项目开发前期的专业律师实务
7-1：房地产项目开发前期所具有的政策性和法律性。
7-2：专业律师在项目策划、土地使用权取得阶段的作用。
7-3：专业律师在项目组织方案、开发程序及各环节的实务。

问：办理建设工程法律业务的依据是什么？
答：依据我国《招标投标法》、《建筑法》、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》、《建筑工程设计招标投标管理办法》、《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》、《工程建设项目勘察设计招标投标办法》、《工程建设项目施工招标投标办法》及相关法律、法规和司法解释的规定。

问：哪些建设工程项目可不进行施工招标？
答：1、涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾而不适宜招标的；2、属于利用扶贫资金实行以工代赈需要使用农民工的；3、施工主要技术采用特定的专利或者专有技术的；4、施工企业自建自用的工程，且该施工企业资质等级符合工程要求的；5、在建工程追加的附属小型工程或者主体加层工程，原中标人仍具备承包能力的或承包人未发生变更的；6、停建或者缓建后恢复建设的单位工程，且承包人未发生变更的；7、建设项目的勘察、设计，采用特定专利或者专有技术的，或者其建筑艺术造型有特殊要求的，经项目主管部门批准的；8、法律、行政法规规定的其他情形。

问：签订建设工程施工合同应注意哪些问题？
答：1、在施工总承包合同中，发包人不得： ①直接指定专业施工分包人或劳务分包人。②指定承包人负责采购的建筑材料、设备、建筑构配件的生产商、供应商。 ③将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。  ④将应当采取招标方式发包的建筑工程发包给未中标人或中标无效的投标人。2、在施工总承包合同中，施工总承包人不得：①将总承包工程全部转包给其他承包人，或者将工程肢解成若干部分以分包的名义发包给其他承包人；②除劳务分包外，在合同未约定且未经发包人认可的情况下将总承包工程中的专业工程分包给其他施工人；③将工程主体结构的施工交由他人完成。3、工程分包应遵循一定的原则：①除施工总承包合同已有约定外，专业施工分包必须经发包人认可。②专业施工分包人必须具备相应的专业承包施工资质，并在其资质等级许可的范围内承揽业务；劳务分包人必须具备相应的劳务承包资质，并在其资质许可的范围内承揽业务。③专业施工分包人必须自行完成所承包的工程，不得全部转包或者部分再分包。④专业施工分包人就其完成的工作成果与施工总承包人共同向施工总承包合同发包人承担连带责任。

问：审查工程施工总承包合同应审查哪些内容？
答：1、合同文件的解释顺序。如双方当事人对合同文件的解释顺序有特殊约定的，双方应在《建设工程施工合同》第三部分“专用条款”中明确约定，并优先于《建设工程施工合同》第二部分“通用条款”的约定。2、各方代表具体人选及权限，特别是工程师及发包人代表的权限范围。3、合同价款的性质(暂定价或可调价、固定单价或固定总价)；价款的调整条件和方法；价款调整的依据；固定总价时的包干范围和风险包干系数；固定单价时的工程量调整依据、计量方法及适用单价。4、合同工期的定义(合同范围内工程完工工期、总承包工程开工至整体竣工验收的工期)；计划开工日、实际开工日、计划完工日、实际完工日、计划竣工日和实际竣工日的定义、确认程序和时限；工程阶段工期要求；工期顺延的条件和确认程序；工期延误、逾期竣工的违约责任及赔偿范围。5、质量标准、质量争议的处理方式和质量违约责任。6、工程签证的条件、形式、确认程序及作为结算依据的必要条件。7、工程变更、设计修改、方案变更、材料代用、合理化建议的处理程序、责任、费用承担及价款结算。8、阶段性工程技术档案资料的收集整理及提供。9、已完工程的保护、竣工验收(预验收、竣工验收、物业管理公司等有关第三方验收)的性质、程序；竣工资料的内容、份数、提交时限和逾期提交的违约责任；完整竣工资料的标准、竣工验收备案的责任。10、施工总承包人的管理职责、配合义务、总包管理费、配合费的计算方式、支付办法；总包人管理的连带责任。11、竣工结算的前提条件、依据、结算(含施工总承包人单方结算、发包人审核结算、委托社会中介机构审价)的期限、程序和审核费用的承担方式；结算争议的调解机构和调解程序；逾期审核的违约责任等。12、工程移交的条件、标志、程序；逾期移交的违约责任。13、各方投保险种；保险费用的承担方式；保险合同中的保险责任范围、保险金金额、免赔额、保险期限；保险理赔的责任和义务；保险理赔不足、保险拒赔时或者免赔额内的损失承担；投保责任方未予投保时的责任承担。14、各方互为履约担保的内容：发包人支付担保的方式，逾期付款的处理；承包人履约担保的方式、工期质量违约时的处理；分包支付、工资支付担保的形式和处理方式；履约保函或保证金的返还条件、期限。15、索赔文件的内容、形式、索赔程序。16、工程转包的禁止；发包人同意专业工程施工分包的范围；非法转包、违法分包的确认和处理程序；违约责任。17、合同提前终止、解除的条件、确认和处理程序；违约责任。18、合同终止、解除或者符合约定交付工程时的撤场时限、确认程序；违约责任。19、合同提前终止、解除时：已完的工程量、质量的审查确认程序；已采购材料设备的处理、工程资料编制与移交的时限及程序；已完工程与未完工程的技术衔接和已完工程对未完工程质量影响的评价、确认、处理程序；工程款(进度款)结算、支付的前提条件及程序；违约责任。20、工程质量保修范围、保修期、保修金的返还。21、对于装饰装修工程，工程选用材料和工程质量验收中有关环保要求、验收标准及责任承担。22、对于消防、煤气、电力等专业工程的审批、报验手续办理责任的划分及费用分担。

问：审查专业施工分包合同应审查哪些内容？
答：1、分包工程工期的界定、分包工程实际开工和竣工日期的确定方式；分包工程工期顺延的条件和程序；分包工程工期延误违约责任(包括分包工程工期延误但未影响总承包工程关键线路施工工期的违约责任；分包工程工期延误且导致总承包工程工期延误的违约责任)；工期违约金是否需有最高限额的限制；工期违约与保函处罚的关系；分包工程进度计划表的报批审核程序。2、分包工程价款签证的前提——发包人的确认；分包工程工期签证的前提——不影响总承包工程的，总承包人的确认即可；影响总承包工程进度的，须发包人确认。3、分包工程价款的确认——发包人审核确认为前提。4、分包工程价款支付程序：发包人支付总承包人——总承包人支付分包人。特殊情况下发包人可以直接支付分包工程款，前提是总承包人无正当理由不按期支付分包工程价款，造成总承包工程进度迟延，或总承包人未按期向分包人支付工程价款，造成工程进度迟延或停工的。5、分包人、总包人、发包人三者间对于发包人指令的传递程序、发包人指令对分包人的效力，当总包人与发包人的指令出现不一致时的处理方案。6、分包人对于总包合同的了解，分包人应执行总包合同中总包人承担的与分包工程有关的义务。7、分包工程验收的程序、分包配合总包工程验收的义务、分包工程移交的程序、逾期移交的责任；分包工程资料整理移交的义务及责任；分包工程报验手续办理的责任划分及费用承担。8、分包工程担保方式，保函或保证金的处理与返还。9、分包工程保修责任；保修金的返还。10、工程施工总包合同效力与专业施工分包合同效力的相互关系；工程施工总包合同解除时，专业施工分包合同的处理办法和程序。11、分包人再分包、转分包工程的处理办法和程序。12、施工总承包人应履行的管理及配合义务的内容。

问：审查合同交底文件应包括哪些内容？
答：1、工程概况及合同工作范围；2、合同关系及合同涉及各方之间的权利、义务与责任；3、合同工期控制总目标及阶段控制目标，目标控制的网络表示及关键线路说明；4、合同质量控制目标及合同规定执行的规范、标准和验收程序；5、合同对本工程的材料、设备采购、验收的规定；6、投资及成本控制目标，特别是合同价款的支付及调整的条件、方式和程序；7、合同双方争议问题的处理方式、程序和要求；8、合同双方的违约责任；9、索赔的机会和处理策略；10、合同风险的内容及防范措施；11、合同进展文档管理的要求。

问：应提示停工期间注意的事项是什么？
答：经承包人催告，发包人在合理期限内没有履行义务，停工时间从催告之日起算至停工原因消除之日止。暂停和恢复施工都应当书面的形式提出。因承包人的原因造成的停工，应收集、固定暂停和恢复施工的证据材料。

问：承包人工程索赔应注意的事项？
答：发包人未能按合同约定支付各种费用、顺延工期、赔偿损失的，承包人可向发包人索赔：1、有正当索赔理由，且有索赔事件发生时的有关证据；2、索赔事件发生后28天内，向发包人发出要求索赔的通知；3、发包人在接到索赔通知后28天内给予答复，或要求承包人进一步补充索赔理由和证据，发包人在10天内未予答复或未对承包人作进一步要求的，应视为该项索赔已经认可。承包人在施工过程中注意资料管理，并在出现合同约定的索赔事项时及时按照合同约定的索赔程序提起索赔。

问：发包人工程索赔的情形有哪些？
答：发包人向承包人索赔的主要情形有：工程误期、违反合同规定、工程缺陷和不执行工程师纠正指示、承包人违约，以及由于承包人违约、毁约或他对此负有责任引起的变更等。发包人应按合同规定的合法程序要求承包人补偿、赔偿和赶工。在发包人向承包人索赔成立时，发包人可以从应支付或将要支付的任何款项中将承包人应承担赔偿扣回，也可以从保留金和履约担保中得到补偿，或者以债务方式利用承包人的现场材料和设备作为抵押等。

问：工程签证应注意哪些事项？
答：工程签证是工程承、发包双方在施工过程中对合同履行、费用支付、顺延工期、赔偿损失等方面所达成的双方意思表示一致的补充协议。互相书面确认的签证即成为工程结算或最终结算增减工程造价的凭据。律师提醒承包人：非承包人原因的进度拖延、工程变更、约定由发包人承担的风险、发包人违约导致承包人增加的成本和费用的，应该按照合同约定的程序尽量要求发包人签证。律师提醒发包人：对承包人报送的签证，应进行严格的审查，并在规定时间内予以答复，否则将被视为认可承包人的签证。对非发包人原因引起的进度拖延、工程变更、约定由承包人承担的风险、承包人违约导致发包人增加成本和费用的，发包人应不予签证，并应立即要求承包人确认。

问：建设工程竣工验收应注意哪些问题？
答：1、参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。2、发包人应在收到竣工验收报告后28天内组织验收，并在验收后14天内给予认可或提出修改意见；逾期不组织验收或不提出修改意见的，可视为对竣工验收报告的认可。3、承包人在提交竣工验收报告时，还应向发包人提供完整的竣工资料。发包人应在规定期限内进行验收或提出修改意见，否则视为发包人已认可竣工验收报告。4、工程竣工验收通过，承包人送交竣工验收报告的日期为实际竣工日期。工程按发包人要求修改后通过竣工验收的，实际竣工日期为承包人修改后提请发包人验收的日期。5、双方因未约定竣工日期而对建设工程实际竣工日期有争议时，应按照以下情形分别处理：(1)建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；(2)建设工程经竣工验收不合格，但修复后合格的，以重新验收合格之日为实际竣工日期；(3)承包人已提交竣工验收报告，发包人故意拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为实际竣工日期；(4)建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为实际竣工日期。

问：未经验收擅自使用的后果是什么？
答： 建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。工程未经验收合格擅自使用的，不得就使用部分的工程质量不符合约定和由此造成的人员、财产损失要求承包人赔偿。但在合理使用寿命内，承包人仍必须确保地基基础工程和主体结构质量，并承担民事责任。

问：涉及建设工程价款、质量、工期纠纷的司法鉴定应注意哪些问题？
答： 1、审价鉴定：负有举证责任的一方，在举证期限届满前应对主张的工程造价提出审价鉴定申请。主张工程价款一方有证据证明工程价款已被对方确认或合同约定的确定工程价款条件已成就的不必申请鉴定。鉴定费一般由申请鉴定方预付，双方均要求鉴定的，双方各预付一半。按审价鉴定程序，鉴定单位与双方核对工程量，或自行计算工程量后，向委托人出具鉴定初稿。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。2、质量鉴定：当事人对造成工程质量的原因、损失程度存在争议，应提起工程质量鉴定申请，通过鉴定确定应承担工程质量的主体(建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位)、工程质量造成的损失程度、范围。在工程质量缺陷的性质、严重程度和原因及其责任承担主体确定后，还应对质量缺陷的修复、加固方案及其费用进行鉴定。此两项鉴定申请可在举证期限内一并提出。3、工期鉴定：当事人对造成工程工期延期的原因、责任存在争议，应提出工期鉴定申请，通过鉴定确定工期延期的天数、延期的原因、责任承担主体及应承担的违约金、损失的数额。

问：建设工程价款优先受偿权的法律依据是什么？
答：承包人行使工程价款优先受偿权的法律依据是《合同法》第286条和最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)。

问：行使工程价款优先受偿权的范围和时限？
答：按司法解释的规定，具有优先受偿权的建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。因此，对优先受偿权的范围可理解为除违约责任之外的全部工程成本的价款。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。超过六个月的期限，工程价款优先受偿权一般即丧失。

问：行使工程价款优先受偿权的方式？
答：1、折价。即承包人与发包人自行协商将工程折价变卖，承包人的工程价款从折价变卖款中优先受偿。2、拍卖。在承包人按约定履行施工合同义务后，发包人不支付工程价款，承包人可直接、也可在与发包人协商折价不成后，申请人民法院将该工程依法拍卖，要求承包人的工程价款从拍卖款中优先受偿。

问：工程价款优先受偿权与开发商的银行抵押贷款和预售房屋之间的关系？
答：建筑工程承包人的工程价款优先受偿权优于发包人的银行抵押权和其他债权。不论抵押权设定在前或在后，工程价款受偿均优先于抵押权。但消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。支付大部分款项是指已支付总房款的50％以上。

问：为开发商提供商品房买卖合同法律服务的依据是什么？
答：法律类：《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等；行政法规类：《城市房地产开发经营管理条例》等；部门规章类：建设部《城市房地产抵押管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《房屋登记办法》等；司法解释类：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。各级地方政府部门对本地区的商品房交易制定了不同的政策和法规，必须详细了解当地与商品房交易相关政府部门(包括土地、规划、城建、房地产、税务、水电气供应等管理机关)的现行政策和法规。

问：为开发商提供销售广告方面法律服务的内容有哪些？
答：1、广告审查：发布预购广告和销售广告的要求是不同的。根据《房地产广告发布暂行规定》第6条的规定，应审查销售广告是否具备以下必须载明的事项：开发商名称；中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；预售或者销售许可证书号；广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。2、禁止发布商品房销售广告的情形：《房地产广告发布暂行规定》第4条禁止发布销售广告的情形有：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；权属有争议的；违反国家有关规定建设的；不符合工程质量标准，经验收不合格的；法律、行政法规规定禁止的其他情形。3、内容应注意以下几种情形：不得含有风水、占卜等封建迷信内容；表示项目位置的，应以实际距离表示，不得以所需时间来表示距离；涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确，预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容；不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得含有广告主能够为人住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。4、审查要约邀请与要约的界限：商品房的销售广告和宣传资料一般均为要约邀请，如果未写入合同，对开发商不具有约束力。但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。

问：为开发商签订认购书提供法律服务时提示的风险有哪些？
答：签订的认购书具备了商品房买卖合同的实质性内容，且开发商已经按照约定接受了房款，买受人支付部分或全部价款时，预约即转化为本约，如果开发商改变决定不卖此房则必须承担违约责任。认购书中错把定金写成“押金”或“订金”的风险：押金和订金都不是法律意义上的定金，如果认购书中没有特别说明，且如果由于对方原因导致签约不能，则开发商不能按法律规定要求买受人双倍返还此款。

问：为开发商销售提供法律服务时提示的风险有哪些？
答：1、商品房买卖合同约定的建设用地规划用途、出让年限、商品房结构、用途、层高、房屋平面图等商品房基本情况，与实际交付的商品房情况不符的，买受人有权要求解除商品房买卖合同，也可以要求开发商赔偿其相应损失。2、除合同约定的内容外，如开发商发布的广告楼书对商品房基本情况所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同的组成部分，对开发商具有约束力。3、在起诉前，开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。4、不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用；违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处收取预付款1％以下的罚款。

问：为开发商公共空间提供法律服务的内容有哪些？
答：1、商品房买卖合同约定的内容不得违反《物权法》的规定，不得将法定属于全体业主共有的空间约定属于开发商或个别业主所有。2、为避免争议，就建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，应在与建筑区划内每一位买受人签署商品房买卖合同中明确约定。当车位、车库向买受人出售、出租、赠与时，再另行签署相关协议。3、开发商利用人防工程作为车位出租的，在出租前应办理人防工程平时使用审批手续，并向承租人告知人防工程的性质及使用时应遵守相关人防法律法规。 4开发商如将外墙面、屋顶的使用权约定给开发商或个别业主的，应在与建筑区划内每一位买受人所签的商品房买卖合同中约定。

问：为开发商房屋质量提供法律服务时提示的风险有哪些？
答：1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权要求退房和赔偿损失。2、因质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权要求退房和赔偿损失。3、房屋质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，开发商应承担修复责任。开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由开发商承担。4、开发商发布的广告楼书对商品房质量所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同的组成部分，对开发商具有约束力。5、开发商交付使用的商品房质量不符合国家强制性标准的，仍应承担违约责任。

问：律师为开发商设计变更与规划变更提供法律服务时内容有哪些？
答：1、合同中应约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知达到之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。2、如果在商品房销售时，规划变更、设计变更已经发生，建议在商品房买卖合同中向买受人告知。3、发生规划变更或设计变更，开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由开发商承担违约责任。

问：商品房交付使用条件是什么？
答：《城市房地产管理法》第26条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。验收合格包括以下内容与程序：1、取得规划、消防、环保等单项验收合格证明；2、工程竣工验收合格；3、竣工验收备案。

问：什么是商品房买卖合同的成立与生效？
答：商品房买卖合同的成立，是指开发商与买受人之间就尚未建成或者已竣工房屋的出售达成一致的意见。一般商品房买卖合同均采用书面形式订立合同，根据《合同法》第32条的规定，开发商与买受人在商品房买卖合同上签字或者盖章时合同即可成立。商品房买卖合同的生效，是指房地产开发企业即出卖人与买受人之间就尚未建成或者已竣工房屋的出售达成符合法律规定及双方约定的合意，并履行法定及约定的相关手续后，该合意对出卖人与买受人即发生法律效力。  在合同生效时间上，通常是合同成立即生效，但如果法律法规有特殊规定需要办理批准、登记手续的，应当依照规定办理相关手续，否则合同不能生效；此外，合同生效可以在合同中约定附期限或附条件，在双方约定的期限届至或者条件成就时合同生效。

问：什么是商品房买卖合同履行中的抗辩权？
答：1、同时履行抗辩权。法律依据为《合同法》第66条的规定。在商品房买卖合同中，如果是一手交钱，一手交房的，未约定先后顺序的，双方在履行自己的义务前就可以行使相应的同时履行抗辩权。2、先履行抗辩权。法律依据为《合同法》第67条的规定。在商品房买卖合同履行过程中，主要存在以下几种先后履行合同的行为：即开发商应取得预售(销售)许可证——买受人支付购房款——开发商交付商品房。这几种行为中，形成了一个有先后顺序的锁链行为，如前一步骤未完成，合同相对方在先履行方要求履行时，可提出相应的抗辩权，以维护自己的合法权益。3、不安抗辩权。法律依据为《合同法》第68条的规定。开发商要行使不安抗辩权，主要是基于买受人因为各种原因可能无法支付购房款；买受人要行使不安抗辩权，主要是基于开发商经营不善，在施工过程中无法支付工程款，导致工程存在烂尾楼的风险，面临可能无法交房的情形。

问：房价涨跌时，能否变更房屋买卖合同？
答：1、如合同对此没有做出明确约定的，导致房价涨跌的事由既不属于不可抗力等情形，又不存在其他可变更或解除合同的情形时，合同是双方的真实意思表示行为，如不存在可变更或解除事由时，一经签订就确实有效，应严格按照合同约定履行，不能随意变更；如确实是属于合同变更或解除事由的，则应与对方友好协商，维护本方当事人的合法权益。2、借助情势变更原则的问题。情势变更原则在《合同法》中没有规定，但《合同法司法解释(二)》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”房价涨跌属于商业风险而不属于情势变更范畴。

问：开发商可以解除合同的主要情形？
答：1、买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行；2、非因开发商原因致使买受人未能办理按揭款，导致合同无法实际履行的；3、其他情形。

问：买受人可以解除合同的主要情形？
答：1、开发商擅自变更规划设计。开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由开发商承担违约责任。2、商品房面积误差过大。面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权选择退房。买受人选择退房，开发商应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付清的房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。3、开发商迟延交房。开发商迟延交付房屋，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，买受人有权要求解除合同；4、商品房质量问题。买受人应先向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，开发商应当办理退房手续，返还购房款，并应就房屋主体结构质量不合格给买受人造成的损失予以赔偿。5、购房者无法取得房屋。指商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；另外，出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋，买受人也有权解除合同。6、开发商故意隐瞒真相。指开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。7、因非属于买受人的原因导致按揭贷款申请未获批准。指“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”(详见《司法解释》第23条)8、因开发商原因延迟办理房产证的。9、其他情况。主要指所购买的商品房因违反了法律禁止性规定而无效，如因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的；属于共有房产，签订购买协议未经过其他共有人书面同意的； 

问：“假按揭”有什么风险？
答：假按揭是开发商的一种资金套现行为，开发商将暂时未销售的房子以无购房意向人员(通常为开发商的内部职工或开发商股东的近亲属)的名字购下，然后向银行申请办理按揭贷款，利用这种虚构的按揭方式开发商从按揭银行处取得大量资金。“假按揭”是一种违法行为，情节严重的甚至会构成刑事犯罪，应当严格禁止。

问：怎样对开发商的进行审核与调查？
答：1、对开发商主体资格及履约能力进行审查：到工商局可以查询开发商的注册资金、成立日期及法定代表人，年检等情况。到开发商的经营场所进行实地考察，对开发商的实力作一个初步判断。到该开发商已开发的小区进行实地考察，询问小区住户，房屋质量情况、物业管理服务质量情况、收费情况。争取进入已经入住的房中观看质量。通常情况下，房屋入住后经过1至3年，比较容易发现是否存在缺陷和质量问题。通过网络搜索查找相关信息，了解开发商已经开发的楼盘的情况；了解该开发商是否曾与购房者发生过纠纷，发生纠纷后态度如何，处理情况怎样；了解开发商已开发的楼盘是否存在质量问题。2、调查开发商(房地产开发企业)的资质：房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。房地产开发企业资质等级越高，其履约能力就越强。调查方法为：    (1)询问主管部门。(2)检查《房地产开发企业资质证书》。3、商品房开发手续审查：房地产开发公司必须具备“四证一照”，即国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证和营业执照。取得预售许可证的前提是开发商已经具备“四证一照”。预售许可证必须公示于销售现场，重点审查预售许可证被批准的售房类型和实际销售的房屋类型是否相符。4、审查楼盘具体情况：楼盘状态审查：(1)该楼盘原来是否为烂尾楼以及是否可能成为烂尾楼。(2)楼盘项目是否已经取得商品房预售许可及实际预售备案情况。(3)楼盘项目(包括土地使用权)是否存在查封、抵押等限制性权利。(4)出卖人订立商品房买卖合同时，是否存在《司法解释》第9条规定情形。楼盘销售方式审查：(1)商品房预售。(2)商品房现房销售。销售模式审查：分为自行销售、代理销售、包销。

问：为买受人对商品房销售广告进行审查包括哪些内容？
答：1、广告审查：审查开发商的销售广告是否具备以下必须载明事项：(1)开发商名称；(2)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；(3)预售或者销售许可证书号；2、审查是否存在禁止发布广告的情形：(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；(2)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；(3)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；(5)权属有争议的；(6)违反国家有关规定建设的；(7)不符合工程质量标准，经验收不合格的；(8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。3、分辨广告是要约邀请还是要约：商品房的销售广告和宣传资料一般均为要约邀请，如果未写入合同，对开发商不具有约束力。但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。如果符合《司法解释》第3条属于要约的，律师应当做见证，最好做公证。

问：为买受人的认购书与定金提供法律服务时的内容？
答：1、签订认购(预订)书的前提条件：开发商既可能在取得预售许可证后签订认购协议，也可能在未取得预售许可证的情况下签订认购协议。如开发商与买受人就尚未取得预售许可证的项目签订认购协议，属于类似意向书的法律文件，买受人在此类认购书中加上类似于“买受人知道开发商尚未取得商品房预售许可证，一旦取得预售许可证，开发商立即通知买受人，双方应当立即签订正式的《商品房买卖合同》”的内容。2、认购书(预订书)的基本内容：当事人姓名或名称、预订的房地产的坐落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理办法等。如果尚未取得预售许可证，则应在认购书中说明。如果商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同特征的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。3、定金的处理：如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，定金就按法律规定的没收或双倍返还处理。但是，如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。认购协议中常常出现订金、押金等字眼，这些不是法律意义上的定金。但如果认购书上载明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约，订金、押金不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金。对于这种订金、押金的法律性质认定就存在争议。法院或仲裁机构有认定这是一种违约责任的约定，也有认定为定金的。买受人必须在合同约定的预约签订正式合同的期限内与开发商协商正式合同的内容并应留下书面记录，避免出现非买受人原因未能签订正式合同，开发商以买受人未进行过协商或买受人因无法证明与开发商进行过协商而导致定金被没收的情形。

问：为买受人对商品房标的物进行审查时的内容？
答：1、核对开发商提供的前期审批资料，以确认审批资料记载的内容与商品房买卖合同约定的相关内容是否一致。2、向开发商了解所附平面图是否按比例绘制，并要求标明朝向。如图纸没有标注门、窗、墙体、柱子、管线位置的，可要求开发商标注。3、买受人购买商品房拟用于开设饭店、歌舞厅等需要环保前置审批项目的，应了解该项目在总平方案或初步设计方案审批时环保部门的审批意见。4、对于非标准层(如阁楼)及其他可能影响净高的空间，除了约定层高外，还应要求约定房屋的净高。5、对于现售商品房，应按照《商品房销售管理办法》第7条规定逐一核实现售条件是否具备。6、对于那些以科研大楼、酒店、商业设施等非经营性房地产开发项目立项的房屋能否在交易后办理分割产权证存在争议，买受人购买后，往往不能取得产权证。

问：对商品房面积和价格约定的审查包括哪些内容？
答：1、套内建筑面积：套内建筑面积是指套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台面积之和。套内使用面积是指客厅、卧室、厨房、卫生间等商品房各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或其他承重支撑体所占的面积。阳台建筑面积按《房产测量规范》的规定计算面积。2、共有建筑面积：共有建筑面积是各产权人共同占有或共同使用的在功能上为整幢建筑服务的公共部位和公用房屋。共有建筑面积的产权由整幢建筑的产权人共同拥有，开发商无权随意处置，不得出售、出租、赠送等。（1）共有建筑面积由以下两部分组成：一是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及其他功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；二是套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢建筑服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室，都不计入共有建筑面积。（2）共有建筑面积的分摊原则：整幢房屋产权人共同所有的共有建筑面积，由整幢房屋产权人共同分摊，非整幢房屋产权人共同使用的共有建筑面积应由共同使用的产权人共同分摊。3、根据《商品房销售管理办法》第18条的规定，商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。4、面积差异的处理方式：(1)一般原则：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：①面积误差比绝对值在3％以内(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；②面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的商品房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的商品房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的商品房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的商品房价款由出卖人双倍返还买受人。(2)由开发商与买受人自行约定：只要双方当事人约定内容不属于《合同法》第52条规定的无效情形之一的，该约定有效。

问：对合同建筑物区分所有权的相关约定的审查包括哪些内容？
答：1、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。上述车位、车库应当首先满足业主的需要。在没有满足业主需要之前，不得向业主以外的第三人销售、出租、赠与。2、建筑区划内的绿地属于个人，应予以明示。没有按法律规定明示的，属于全体业主共有。3、商品房外墙面和屋顶属于全体业主共有，但其使用权归属可以在合同中约定。4、地名的命名、更名权只能由县级以上民政管理部门(或地名委员会)行使。一般不会主动对建筑物、构筑物命名，而是根据申请人的申请进行审核、命名。5、建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，应在《业主公约》中约定。如果没有约定的，则按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

问：能否因为房价的涨跌变更合同？
答：1、在发生房价涨跌，买受人要求变更房价或要求解除合同时，律师应认真审查商品房买卖合同，如果合同中对此有约定，应严格依据合同约定解决；如果合同没有约定，律师应说明该项事实不属于可变更或解除合同的条件，既然双方已签订合同，就应严格按照合同约定履行。2、当事人提出情势变更原则要求变更合同。情势变更原则在《合同法》中没有规定，但《合同法司法解释二》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”房价涨跌属于商业风险而不属于情势变更范畴，能存在风险。

问：商品房买卖合同解除的主要情形有哪些？
答：1、开发商可以解除合同的主要情形：①买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行；②因非开发商原因致使买受人未能办理按揭款，导致合同无法实际履行的；③其他情形。2、买受人可以解除合同的主要情形：①开发商擅自变更规划设计。②商品房面积误差过大。面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权选择退房。买受人选择退房，开发商应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付清的房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。③开发商迟延交房。开发商迟延交付房屋，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，买受人有权要求解除合同；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月；如买受人没有进行催告，应当在解除权发生之日起1年内要求解除购房合同，否则，解除权消灭。④商品房质量问题。⑤购房者无法取得房屋。指商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人，又将该房屋抵押或出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的。⑥开发商故意隐瞒真相。指开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。(7)因非属于买受人的原因导致按揭贷款申请未获批准，是指《司法解释》第23条规定的情形：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。” ⑧因开发商原因延迟办理房产证的。⑨其他情况。

问：律师为买受人提供银行按揭法律服务时应提示哪些风险？
答：1、不能签订按揭贷款合同的风险。因购房者自身原因无法取得按揭贷款的，购房者无权解除商品房买卖合同。为避免此风险，应建议购房者在与开发商签订商品房买卖合同之前，先将相关资料交按揭银行审核，并取得按揭银行的按揭贷款承诺书，或者建议购房者在商品房买卖合同中约定，若购房者未能取得按揭贷款不是购房者故意造成的，购房者仍可以请求解除商品房买卖合同。2、零首付的风险。所谓零首付，是指开发商自己或通过开发商指定某家企业向购房者提供一定期限的免息借款，购房者以该借款支付购房的首付款，其余购房款由购房者通过银行按揭支付。开发商策划的零首付做法，违反了国家的金融政策，为我国金融监管部门所禁止。开发商及其指定企业一般都不具备贷款资格，购房者与开发商及其指定企业签订的借款协议实为无效协议，而借款协议无效，购房者就必须按照《合同法》的相关规定，返还因该协议而取得的财产，这样一来，购房人既要偿还银行按揭款，又要归还开发商或其指定企业的借款，抗风险能力不强的购房者，一旦出现断供情况，购房者必须承担由此带来的金融信用风险。提供首付借款的企业，往往要求购房者出具一份附条件的授权委托书，内容是当购房者违约时，授权该企业将购房者所购的商品房向第三方转让。这种授权委托书极易损害购房者的权益，购房者不可随意签发。

问：怎样处理商铺“投资回报承诺”的纠纷？
答：1、开发商经常在广告以及买卖合同中对出售商铺承诺一定的投资回报率，以此快速回笼大量资金。投资回报的实现一般通过售后包租等形式。《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”对现房并没有禁止售后包租，仅仅规定不得返还本金，而预售房则一律禁止。但各地政府部门对此往往有相应限制，北京市工商局就明文规定商品房广告中不得出现融资或变相融资内容，也不得含有升值或投资回报的内容。2、此类纠纷类型一般有以下两种：①买受人要求兑现投资回报承诺；②买受人要求解除合同。3、买受人要求兑现投资回报承诺纠纷，应提供以下证据： ①签订的合同；②预售许可证；③已支付给买受人的投资回报款付款证明；    ④国家或当地政府对“投资回报”的禁止性规定。对买受人要求解除合同，提供的证据为：①双方签订的合同；②预售许可证及其他项目合法性手续。4、律师风险提示：(1)律师应当提醒买受人，商品房买卖合同中约定的投资回报条款可能被法院或仲裁机构认定无效；(2)律师应当提醒买受人，即使投资回报条款被法院或仲裁机构认定无效，并不影响商品房买卖合同效力；(3)律师应当提醒买受人，如果售后包租的租赁合同买受人是和其他物业公司、管理公司签订的租赁合同，则应当提醒买受人可能无法追究开发商责任。

问：怎样对二手房买卖合同的主体状况进行审查？
答：1、二手房的买受人可以是中华人民共和国境内、外的自然人、法人和其他组织。出卖人应当是依法登记在房屋产权登记簿上的房屋所有权人。2、基于各种财产目的和利益，买受人可以自己的名义购买，也可以他人的名义购买，还可以设定房屋信托持有和管理房屋。3、对于有资格限制的交易主体，应审查相关主体的资质、许可等，是否符合法律规定。其中：(1)交易主体是有限责任公司、股份有限公司的，律师应当提示审查公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。(2)交易主体是国有的，应当提示审查政府主管部门的批准文件。(3)交易主体是集体企业的，应当提示审查职工代表大会的批准文件。(4)境外机构和个人在境内投资购买非自用房屋的，律师应提示审查其是否已取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。(5)境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，在境内投资购买自用房屋的，应当提示审查其是否持有我国政府有关部门批准的设立境内机构的证明和来境内工作、学习的证明。(6)对于在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，其购买房屋存在的法律障碍与风险。4、集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给本集体具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给本集体经济组织或者个体经营者。

问：怎样对二手房买卖权利状况进行调查与审核？
答：1、权属审查：审查二手房的权属证明及相关文件，在有些情况下，尽管没有房产证，但是在评估风险后，可以通过信托设计进行交易或在有担保的前提下交易，对此应当有当事人的另行委托。买受人应向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性，以了解拟交易的房屋是否有产权争议。应对房屋所有权证的真伪进行审查，及时发现证书的真伪。还应对出卖人的身份进行核查，确定是否存在冒名顶替的出卖人。2、共有财产审查：应当关注拟交易的房地产是否存在共有权人。二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面证明。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。如卖方称单身，应要求其提供单身证明，如卖方称离婚则要求其出示离婚协议、离婚调解书或判决书。交易的房屋若是发生继承的房屋，应先确定继承人，办理继承公证后，方可签订买卖合同。3、权利限制审查：审查二手房有无司法机关或行政机关依法裁定或者决定查封或者以其他形式限制房屋所有权的情况，经济适用房、集资建房或回迁房等按照经济适用房政策管理的房屋交易在政策方面的限制。出售人或买受人行为能力，以是否能独立承担民事责任为准，如不能独立承担民事责任，相关的代理或监护手续是否完备、合法。4、他项权利设置审查。买受人应审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押，应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。5、优先购买权审查。如果房屋出租的，应将要出售的情况在合理的期限内提前书面通知承租人。提前通知的合理的期限一般为3个月。

问：怎样对买卖合同文本进行审查？
答：1、合同应具备以下主要内容：买卖当事人的姓名或者名称、住所；二手房的坐落地点、面积、四至范围；土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限；二手房的规划使用性质；房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；二手房买卖的价格、支付方式和期限；二手房的交付和验收的日期、交付方式；出卖人户口的迁移；维修基金的处理；物业管理费的结清责任；违约责任；争议的解决方式；当事人约定的其他事项。2、房屋的地点和四至、面积、土地使用权、房屋性质、户型、结构、配套设施、附属设施、装饰等，应在合同中叙述清楚，并与房屋所有权证、土地使用权证或批准文件上的记载一致。3、有关街道、楼号等应当使用地名管理机构核准的名称。4、价格、支付方式、支付时间、房屋的交付和验收时间、公共维修基金的处理及违约责任等应当明确。5、购买小产权房或城市居民购买农民的宅基地所签订的买卖合同无效。6、在买卖合同中约定装修、附属物及家具、电器等是否包括在房价款中。7、在买卖合同中约定办理过户的时间及违约责任，并告知在房地产行政管理机关受理后、房产证取得之前出卖的房屋仍有被查封的可能，如在此期间被查封，出卖人应承担相应的违约责任。8、房屋一房两售或多售的法律后果。9、住宅用房未经小区内区分所有权人(业主)的一致同意，不能改做餐厅、歌厅等商业用途。10、由于税收上的考虑，有关装饰特别是可移动的装饰物的转让可以另行签订合同。11、当事人可以选择争议的处理方式和机构。12、二手房买卖中发生或应缴纳的税费及缴纳税费的主体。

问：房价款怎样提存、托管或监管？
答：1、为保障交易的安全性，协议中可以约定将房价款委托公证机关提存、交银行监管或托管。2、若委托人选择委托律师事务所监管房价款，律师应提示买卖双方在签署房地产买卖合同后，将购房款和产权证交由律师事务所统一管理，待产权转移登记完成即买方产权证出证后，再由律师事务所通知买卖双方同时领证、领款。其流程一般为：(1)律师事务所与买卖双方签订《见证协议》。(2)律师收取资料：单位营业执照、法定代表人身份证明或当事人身份证明(均需原件及复印件)；申请产权登记的收件收据或产权证(均需原件)；买卖合同(原件)。(3)买受人房款划到律师事务所提存账户。(4)办理产权过户或／和抵押手续。(5)通知买卖双方领证、领款。(6)三方办理交接、领证、领款。   

问：办理的基础设施特许经营法律业务有哪些？
答：主要为下列基础设施特许经营活动提供的非诉讼法律服务：1、煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源项目；2、铁路、公路、管道、水运、航空以及其他交通运输业等交通运输项目；3、邮政、电信枢纽、通信、信息网络等邮电通讯项目；4、道路、桥梁、地铁和轻轨交通、污水排放及处理、垃圾处理、地下管道、公共停车场等城市设施项目；5、供水、供电、供气、供热等市政公用项目；6、其他基础设施项目。

问：特许经营的方式有哪些？
答：1、在一定期限内，将项目授予项目投资人进行投资、建设并运营，期限届满无偿或以一定价格移交给项目接受人(即Build．Operate—Transfer)，是最常见的特许经营方式；2、在一定期限内，将项目移交(有偿转让)给项目投资人，运营期限届满无偿移交给项目接受人(即Transfer_Operate—Transfer)；3、在一定期限内，将项目授予项目投资人进行投资建设并运营，并要求项目投资人于期限届满时将项目的全部设施拆除(即Build．Operate—Dismantle)；4、在一定期限内，委托项目投资人提供公共服务；5、不违反法律、法规规定并获得项目所在地有权审批的政府批准的其他方式。

问：办理基础设施特许经营法律服务所依据的法律？
答：1、主要依据《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国担保法》、《国务院关于投资体制改革的决定》、《市政公用事业特许经营管理办法》等相关法律、行政法规和部门规章。2、尚无专门规范基础设施特许经营的法律和行政法规，特许经营在各地实践中的具体操作方式和程序也不尽相同，各地已相继出台了规范特许经营的地方性法规和规章。3、针对不同行业以及不同主体之间开展的特许经营，国家和地方也陆续出台了相关的规范文件。

问：为基础设施特许经营投标人提供的法律服务有哪些？
答：1、制作投标文件：投标人领取招标文件后应仔细研读，发现招标文件有问题应及时以书面形式要求招标人进行解答或澄清。投标人应按照招标文件的要求编制投标文件，提供真实、充分、完整的资料证明投标人的资信与能力。3、对于招标文件的实质性要求必须响应，否则会因不符合要求而被拒绝。此类实质性要求一般包括：注册资本金的数额及出资时间；投资的建设规模及标准要求；建设期及运营期的期限及要求；项目相关的建设保函、运营与维护保函、移交保函的期限及要求；项目保险的期限及要求。2、评标期间的澄清及补正：评标期间，投标人应注意随时答复评标委员会的澄清，回复澄清时投标人可对要求澄清的有关问题进一步说明或补正，但不得对投标文件作实质性变更。3、中标后的合同谈判：合同谈判的目的在于根据招标文件所附特许经营协议主要合同条款，双方进一步完善修改合同条款。合同谈判的内容不能更改招标文件和投标文件的实质性内容，但可以对某些事项进行补充或者细化约定。

问：对基础设施特许经营融资提供的法律服务有哪些？
答：1、融资条件的审查：应重点审查项目融资完成的条件是否得到满足，包括：融资文件的正式生效、公司获得融资资金的所有先决条件是否得到满足、贷款人是否据此发放贷款等。2、融资文件审查：在特许经营权协议签订后，应检查项目融资文件，并检查贷款人发放贷款的条件是否已满足。融资文件应包括以下部分：基本贷款协议；担保文件；采用银团贷款的贷款人间协议(如有)；贷款人与借款人签署的其他融资文件。3、基本贷款协议审查：应包括以下条款：融资金额和目的；利率和还本付息计划；付给安排行、代理行和贷款人的佣金和费用(如有)；4、贷款前提条件审查：政府对项目的批准(核准)文件(包括地方政府支持函)、董事会决议、项目合同、可行性研究报告、项目投资人财务报表和法律意见书；5、对借款人的账户监管措施审查；6、陈述和保证：借款人的合法存续情况和还款能力，有关文件的授权签署，所有项目文件的真实性、准确性；7、借款人实施项目的责任：遵守法律、法规和国家标准的规定，按照项目核准(批准)文件要求进行建设和运营；8、限制性条款：借款用途限制，对项目投资人变更的限制，对分红和资产处理的限制；9、违约事件：监督、检查违约行为的权力；对项目的接管；加速还款；实现担保权；10、贷款人的项目核查权力：项目里程碑进度，试运行，竣工验收或拒收；11、借款人的信息披露义务：按阶段提交项目投资及实施情况报告；12、贷款人对保险合同履行情况的监管。

问：在基础设施特许经营有关土地使用权方面所提示的风险有哪些？
答：1、项目土地使用权的来源分为出让和划拨两种方式，律师应提示委托人，城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，目前多以划拨方式取得，但根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)的规定，经营性基础设施用地正逐步实行有偿使用。2、  项目发起人以出让方式向项目投资人提供土地使用权的，律师应提示委托人采用招标、拍卖或挂牌的方式取得项目土地使用权。3、对于以划拨方式取得的土地使用权只能用于项目建设和运营，而不能从事其他与项目无关的任何经营性活动。对于以出让方式取得的土地使用权，如无政府事先书面同意，不得变更该土地用途，该土地使用权的转让、出租和抵押亦应依法进行。4、划拨用地使用权一般不得用于抵押。如政府允许以划拨土地使用权进行抵押时，应在进行划拨土地使用权抵押登记前，评估土地价值，抵押权人行使抵押权时应补缴土地出让金。
  

问：在基础设施特许经营的项目设施运营与维护阶段应提示的风险有哪些？
答：1、运营维护主体：对项目的具体运营与维护主体可以是：项目公司本身和项目公司的股东(即项目投资人)，在项目公司及其股东没有运营与维护经验或没有能力的情况下，运营与维护工作也可通过签订运营维护合同分包给独立的运营维护商。此时，应注意明确运营维护商的资质要求。2、明确运营维护商提供项目服务的范围时应审查：项目发起人为运营维护商指定的提供运营服务的区域范围；在特许经营期内，项目设施的运营维护商是否应只对项目发起人或其指定范围的用户提供服务；在紧急情况下，为满足公众利益之需求，是否要求运营维护商提供应急服务或履行其他社会公益性义务等。3、运营维护义务应审查：运营期内费用(包括税费)和风险的分担；运营项目设施应达到的技术标准、环境标准、安全标准和产品(如有)标准等是否明确；运营期内，项目发起人的监督检查措施是否落实。4、项目公司与用户关系的处理：在项目特许经营协议中，明确用户就项目设施服务提出投诉的受理方和处理程序。

问：项目设施移交的情形有哪些？
答：1、不可抗力导致提前终止合同；2、项目发起人依据特许经营协议提前终止合同；3、项目投资人依据特许经营协议提前终止合同；4、特许经营协议期满。

问：移交范围包括哪些？
答：1、应在协议中约定，项目设施的移交范围既应该包括土地使用权、厂房、设备设施、备品备件和原材料等“硬件”，还应该包括知识产权、技术诀窍、合同、资料、图纸、档案等“软件”；并应明确移交范围内各硬件和软件的具体数目和移交时间、进度安排等。2、在项目设施移交时，项目投资人有义务解除和清偿任何种类和性质的债务、留置权、动产抵押或质押、不动产抵押等担保物权。3、在移交上述资料、档案时，应特别注意移交设计图纸、运营手册、运营记录以及与项目运营紧密相关的其他技术资料，以使项目接受人尽快接手项目设施的运营。

问：特许经营协议的终止包括哪些情形？
答：主要包括以下情形：特许经营协议因期限届满而终止，因不可抗力事实的发生而提前终止，项目投资人依据特许经营协议约定而提前终止，以及项目发起人依据特许经营协议约定、政策法律变化以及公共利益的需要等原因而提前终止。

问：特许经营项目移交的前提条件是什么？
答：1、项目设施的最后恢复性大修已经完成2、项目设施的性能测试已经完成并符合规定的测试标准；3、项目主要设施的已使用年限不高于事先约定的年限；4、备品备件和其他易损易耗物品的储备数量、质量满足届时的相关技术规范要求和事先约定；5、所有建筑物、构筑物无结构损坏和可能影响项目后续正常运行的其他缺陷；6、所有项目设施、设备满足安全生产要求，所有设备工况良好，满足性能和工艺要求；7、项目投资人或者项目公司(移交人)已经向项目接受人提交了缺陷责任期维护保函；8、项目接受人的相关人员已经移交人培训合格，能够胜任项目移交后的项目设施运营和维护工作；9、当事人各方约定的其他前置性条件已经满足。

问：特许经营项目移交的范围？
答：应审查下列项目移交范围的确定依据：1、项目特许经营权协议；2、服务协议(如有)；3、移交委员会确定的移交清单；4、涉及项目移交范围的其他协议。

问：技术许可、转让、移交及培训应注意哪些内容？
答：1、移交人移交项目时，应根据合同约定或者根据合同目的向项目接受人转让或者许可那些为确保移交后项目能够安全、连续、符合约定技术标准运营所必须的运营技术。2、如果移交人对其中的某些技术没有所有权而只有被合法许可的使用权，则移交人有义务确保项目接受人能够从该等技术的合法许可人处获得同样的许可，以确保在移交后的项目运营中能够合法使用该等技术，并且这样的许可应不需要项目接受人另行支付许可费，除非项目接受人已经同意另行支付许可费。3、如果移交人对其中的某些技术具有合法所有权，则移交人应将该等技术转让给项目接受人，或者至少有义务确保项目接受人能够免费获得对该等技术在本项目运营中的合法使用权。4、除合同另有约定外，应核查技术移交的内容一般包括：（1）所有有关该技术的说明文件、操作文件、技术原理参数资料、计算机程序(源程序或者至少是执行程序)；（2）所有有效实现该技术所必须的辅助材料、工具、指令、密码；（3）所有保持该技术持续有效所必须的调试、检测、修复、替换方法及其辅助材料、工具、指令、密码；（4）载明所有被移交资料知识产权归属的权利证明文件、技术许可合同、技术转让合同；（5）确保项目接受人或者其指定的项目接收方的足够数量的技术操作人员能够熟练使用该技术的培训资料；（6）对项目接受人或其指定的项目接收方的足够数量的技术操作人员的技术培训已经完成，并经移交人确认已经培训合格。本项培训可以结合移交日前一定期限内项目接受人指派人员与移交人人员共同参加项目运营工作一并完成。

问：特许经营不动产移交的内容？
答：1、土地使用权的移交(包括移交占有权、办理土地使用权变更登记)；2、房屋、建筑物、构筑物和地上地下其他定着物的移交(包括移交占有权、办理所有权变更登记)；3、不动产权利登记簿上其他权利限制的解除；4、基于对房屋、建筑物、构筑物和地上地下其他定着物工程施工、修缮、添附或其他加工承揽活动而可能存在的加工承揽人工程款优先受偿权的解除或消灭；5、对不动产移交前有关不动产的占有、使用、收益和处分的税费的结清，并移交相关缴纳凭证；6、已设立所有权、使用权的不动产的质量、保修和其他保障服务权利的保证凭证(如合同、保修单)的移交。
 

问：特许经营动产移交的内容？
答：1、依法应登记的特殊动产的移交(包括移交占有权、办理动产权属变更登记)；2、动产权利限制(如设定抵押、质押、留置)的解除；3、已取得动产的对价的结清，并移交相关支付凭证；4、对特殊动产移交前有关动产的占有、使用、收益和处分的税费的结清，并移交相关缴纳凭证：5、已取得动产的质量、保修和其他售后服务权利的保证凭证(如合同、保修单)的移交。